주택연금과 월세 임대 동시에? 매달 현금흐름 만드는 현실 전략

 

집 한 채로 두 가지 수익! 주택연금과 월세 임대를 병행할 수 있을까?

주택을 보유하고 계신 분들이라면 누구나 노후 자산 활용에 대해 고민하실 텐데요.
특히 은퇴 이후 안정적인 생활비가 필요한 상황에서는 '주택연금'이나 '월세 임대' 중
무엇을 선택해야 할지 망설이기 쉽습니다.
그렇다면 이 두 가지를 동시에 병행할 수 있는 현실적인 방법이 있을까요?
이번 글에서는 주택연금의 조건과 제한, 그리고 월세 임대를 함께 할 수 있는 구조를
현실적으로 풀어드립니다.

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주택연금이란 무엇인가요?

주택연금은 만 55세 이상 고령자가 소유한 주택을 담보로 맡기고,
평생 또는 일정 기간 동안 매달 연금을 받는 제도입니다.
국가에서 보증하는 상품으로, 안정적인 노후 소득을 보장받을 수 있다는
장점이 있습니다.
가입 조건은 다음과 같습니다:

조건 세부 내용

연령	부부 중 1명이 만 55세 이상
주택	공시가격 12억원 이하의 1주택 또는 합산가 12억 이하 다주택
거주	실제 거주하고 있어야 함

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월세 임대는 병행할 수 있을까?

많은 분들이 궁금해하는 것이 바로 이 부분입니다.
"내 집에서 월세를 받으면서도 주택연금을 받을 수 있나요?"라는 질문인데요.
결론부터 말씀드리면, 일정 조건 하에 가능합니다.
전체 집을 임대하는 것이 아니라 일부 방을 나눠 월세로 임대하는 경우에는
주택연금 자격을 유지하면서도 임대수익을 함께 창출할 수 있습니다.

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실거주 요건 충족이 핵심입니다

주택연금을 유지하면서 월세 임대를 하기 위해서는 반드시
‘본인이 실거주 중’임을 증명할 수 있어야 합니다.
즉, 집 전체를 세놓는 것은 불가능하지만, 1가구 2실 구조로
부분 임대는 허용됩니다.
이를 위해 많이 활용되는 방법은 아래와 같습니다:

실거주+임대 구조 가능 여부

주택 전체 임대	불가능
일부 공간 임대	가능
부속건물 임대	가능 (동일 토지 내 건물인 경우)

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주택 구조 변경으로 수익 최적화

현재 거주 중인 주택을 1층과 2층으로 분리하거나
별도 출입문을 설치해 '부분 임대 가능 구조'로 변경하는 사례가 많습니다.
이런 경우에는 실거주 요건도 유지하고, 월세 수익도 안정적으로 확보할 수 있습니다.
주택 구조 변경은 처음엔 번거로워 보여도, 장기적으로 매달 일정한 수익을
창출할 수 있다는 점에서 적극 고려할 만합니다.

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공시가격 12억원 이하 요건 주의

주택연금은 '공시가격 기준'으로 12억원 이하인 주택만 가입이 가능합니다.
2025년 기준, 강남권 일부 지역은 공시가격이 기준을 초과하는 경우도 있으므로
반드시 최근 공시가를 확인해야 합니다.
공시가격 조회는 정부의 부동산공시가격알리미에서 가능하며,
12억 초과 주택은 가입 제한이 걸릴 수 있습니다.

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월세 수익과 연금 수익의 이중 안정성

주택연금으로 매달 고정된 금액을 받고,
그와 별개로 월세 수익이 추가로 들어오는 구조는
노후 생활의 현금흐름 안정성을 높여줍니다.
예를 들어, 주택연금으로 120만원을 수령하고,
임대 월세로 50만원이 추가된다면 매달 총 170만원의
고정 수익이 확보되는 셈입니다.
이는 국민연금이나 퇴직연금보다도 훨씬 안정적인 구조로 평가받고 있습니다.

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자녀에게 집을 물려주지 않아도 되는 심리적 해방감

주택연금을 활용하면 소유 주택이 금융기관 담보로 잡히지만
거주자는 사망 시점까지 거주가 가능하며,
사후에는 자녀가 주택을 상속받거나 금융기관에 상환하고
집을 되찾을 수도 있습니다.
즉, '살아있는 동안은 내가 사용하고, 이후는 자녀에게 선택권을 넘기는 방식'으로
부담을 줄이고 효율적인 자산 관리를 할 수 있습니다.

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주택연금과 임대소득, 세금 이슈는?

부분 임대 시 발생하는 월세 수익은 소득세 신고 대상입니다.
다만, 주택연금은 비과세이므로
총 수익 구조에서 세금 부담은 비교적 낮은 편입니다.
1주택 기준 월세 수익이 연 2천만원 이하일 경우 비과세 혜택이 있으나,
조건에 따라 달라지므로 세무사 상담을 권장합니다.

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